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穷小子变最牛房东!Zara创始人狂揽28亿租金,房客包括苹果亚马逊

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穷小子变最牛房东!Zara创始人狂揽28亿租金,房客包括苹果亚马逊

发布日期:2019-12-04 作者: 点击:

  


  国际知名快时尚品牌Zara创始人最近火了,但不是因为卖的衣服有多好,而是靠炒房。

  12月2日,#Zara创始人囤积780亿房产#、#Zara创始人如何炒房#等相关话题登陆微博热搜。

  起因是在11月的第一周,一位83岁的西班牙人用近3.76亿欧元(约合29亿人民币)的价格悄悄买了一栋美国西雅图的办公楼,这本是微软联合创始人保罗·艾伦(Paul Allen)持股公司旗下的物业。

  他就是世界服装业富甲,快时尚巨头ZARA创始人——阿曼西奥·奥尔特加(Amancio Ortega)。过去18年,这位服装业巨富,显露出对地产的浓厚兴趣,法新社最新的报道称,截至2018年底,其房地产投资组合价值总计近100亿欧元(约合780亿人民币)。2018年,他仅是租金收入就达28亿元。

  有网友评论称,“这房产投资里,我也贡献了一部分。”而更令人意想不到的,则是这位服装业巨擘还凭借大手笔买房的方式,逐步成为了亚马逊、Apple、Facebook的房东。

  从渔村穷小子到世界首富

  说起Zara创始人阿曼西奥·奥尔特加的财富故事,要知道他是从底层崛起的亿万富翁。

  1936年,他出生于西班牙的一个贫困地区,家庭经济拮据。8岁时,奥尔特加全家搬到偏僻的渔港小城——拉克鲁尼亚。这里是西班牙传统的纺织服装工业中心,也是奥尔特加奋斗的起点。

  


  有一次,奥尔特加的母亲想给他买点糖果,可是商店老板却说,不能再让她赊账了。奥尔特加觉得十分受辱。他暗自发誓,要去挣钱,绝不让母亲再次受辱。

  第二年,13 岁的奥尔特加便辍学,在一家为富人定制衬衫的高档裁缝铺打下手,工作是把新做好的衣服送到客户家里。从设计到交付,流程中的利润让他艳羡不已。

  几年后,奥尔特加进入LaMaja高级服装店工作。当时,奥尔特加负责销售一款精致的女士夹棉睡袍。他发现,这种睡袍深受女性消费者喜爱,但是由于价格高昂,鲜少有人问津。他抓住机会,决定自己生产物美价廉的睡袍。

  1963年,奥尔特加创办ConfeccionesGoa服装厂,并顺利生产出了类似的睡袍款式,送到当地商店售卖。

  由于符合市场需求,价格实惠,奥尔特加的睡袍销量火爆,服装厂规模迅速壮大,十年间员工增加到500多人。

  然而好景不长,上个世纪70年代,石油危机爆发,一家德国企业临时取消了一大笔订单,奥尔特加濒临破产,他决定放手一搏,自产自销。1975年,ZARA应运而生。

  凭借时尚的设计和亲民的价格,ZARA迅猛崛起,并以燎原之势火遍全球。

  目前,ZARA已经成为了全球排名第三、西班牙排名第一的服装商,并在87个国家设立超过两千多家的服装连锁店,备受全球时尚青年所青睐。

  


  靠着Zara的高速增长,奥尔特加于2015年第一次问鼎世界首富,随后更是四度登顶,撼动了长期被科技巨头霸占的全球资产版图。

  2019年3月,奥尔特加以627亿美元财富在2019年福布斯全球亿万富豪榜中排名第6。

  奥尔特加的财富来源除了Zara母公司Inditex集团,来自地产投资的财富也功不可没。通过“炒房”,他创造了惊人的价值。

  只看黄金地段,只买商业地产

  2001年,奥尔特加旗下的Inditex集团IPO,在过去18年,奥尔特加有目的地将其获得的分红投资到地产中去。

  根据彭博汇编的数据,Inditex集团上市以来,奥尔特加已收到超过90亿美元(约合633亿人民币)的股息。2019年,预计其股息约为17.7亿美元(约合124亿人民币),将继续投资地产。

  奥尔特加为此创办了地产投资公司Pontegadea,负责在全球范围内帮其收购房地产物业。

  Pontegadea的年度业绩显示,截至2018年底,房地产资产投资价值总额为97.67亿欧元(约合761亿人民币),同比增长11.5%,公司录得应占利润18.17亿欧元(约合141亿人民币),同比增长23%。

  根据福布斯的数据,如果只算房地产投资的话,奥尔特加的财富也能排进全球前20。

  在财富增长的路上,奥尔特加的投资策略起到了很关键的作用。

  


  他的投资策略极为谨慎,他倾向有稳定现金流的商业地产项目,多投资办公室、商场以及酒店项目,尤其热衷在大企业集中的黄金地段购买地产,且从来不涉及住宅地产。

  他认为,商业地产项目尽管盈利能力有限,却胜在足够稳定,而更有利可图的住宅项目,波动性太大,不是投资的最佳目标。

  对一般人而言,在买房时凑齐首付并不容易。而财力雄厚的奥尔特加,经常以全现金的方式收购房产。

  2011年,他击败著名地产商铁狮门(Tishman Speyer),拿下马德里地标建筑毕加索大厦(Picasso Tower),取胜的原因之一,即其能以现金全款支付这笔高达4亿欧元(约合31亿人民币)的交易。

  


  西班牙马德里毕加索大厦

  一次性拿出31个“小目标”,恐怕没几个人能做到。

  这笔买卖也十分划得来。在2007年时,毕加索大厦估值达8.5亿欧元(约合66亿人民币)。受欧洲债权危机影响,奥尔特加只花了一半的价格(31亿人民币)就将此大厦收入囊中。

  西班牙之外,奥尔特加最偏爱投资美国商业地产项目,其物业遍布西雅图、旧金山、纽约和华盛顿。

  彭博亿万富翁指数显示,过去6年,其在美国投资的房地产超过30亿美元(约合211亿人民币),包括收购曼哈顿历史悠久的豪沃特大厦、迈阿密最高的办公大楼等地标性物业,此外,还包括迈阿密海滩边的整个街区、纽约百老汇大道上最古老的铸铁大楼E.V. Haughwout Building以及芝加哥的Esquire戏院等。

  就在3个月前,他花了2.3亿美元(约合16亿人民币)在华盛顿买了一栋12层办公楼,其位置靠近美国白宫。

  


  奥尔特加收购的白宫附近的大楼

  偏爱顶级租户,成为扎克伯格和贝佐斯房东

  奥尔特加“炒房”并不为了低买高卖,而是以赚取租金的方式创造现金流。

  他偏爱“具有良好信誉的顶级租户”,且优先选择大型跨国公司。今年3月,他在西雅图就出手过一次,以6.55亿欧元(约合51亿人民币)收购“Troy Block”综合楼,巧合的是,这是亚马逊西雅图总部所在地。

  而他在11月份在美国西雅图买的办公大楼是Facebook第二总部所在地,Facebook的员工占据大楼面积的一半以上。

  这样一来,奥尔特加同时成了扎克伯格和贝佐斯的房东。

  


  此外,他对苹果公司所在的物业也情有独钟。2012-2014年间,他累计耗资超2.6亿美元(约合18亿人民币),收购位于西班牙巴塞罗那、瓦伦西亚以及巴黎的三处苹果旗舰店的物业。

  目前,奥尔特加的大部分物业出租给Inditex旗下品牌,也租给H&M等竞争对手。值得一提的是,他对自己公司Inditex旗下品牌出租物业时,收取的租金毫不心软,以至于外界质疑Inditex故意支付了高于市场价的租金。

  同时,这位前世界首富将物业持有方公司放置于税率更低的国家,来获得税收上的实惠。

  2018年,Pontegadea租金收入就达3.62亿欧元(约合28亿人民币),就其房地产业务的收入而言,51%来自欧洲,46%来自美国,3%来自亚洲。2016年2月,奥尔特加以3.3亿欧元(约合26亿人民币)收购了韩国明洞的22层大厦,首次进军亚洲房地产。

  奥尔特加投资地产有个重要准则,集中在“稳定的主要国家”,尤其是首都,其在列的9个国家,名单如下:西班牙、美国、英国、加拿大、法国、意大利、墨西哥、葡萄牙、韩国。

  其中,英国尤其为奥尔特加所青睐。

  靠脱欧狠赚一大笔

  奥尔特加的房产投资中,有一半押注英国,投在伦敦最核心的地段。

  换句话说,这个来自西班牙的世界首富最喜欢在英国投资,甚至在英国陷入脱欧困境之后,奥尔特加依然高调宣布继续加码。

  


  早在2010年,他就花5510万英镑,买下了位于牛津街的215-219号商铺。而在2011年至2016年期间,他的“买买买”也没停过,买的大多都是伦敦核心地段的写字楼。

  2016年6月23日,英国脱欧公投结果一出,很多投资者选择撤出英国,但奥尔特加却反其道行之,往伦敦地产追加了近1亿英镑的投资。

  两年之后,奥尔特加又追加投资了5.5亿英镑。2018年8月,奥尔特加斥资5.5亿英镑,从黑石集团手中买下了位于伦敦Covent Garden的Adelphi Building大楼。

  


  Adelphi Building

  奥尔特加旗下公司在其年报里写道,“从长期来看,伦敦西区核心地段的房价不会受到脱欧影响。”

  事实也是如此。

  从结果上看,奥尔特加旗下的伦敦资产并没有因为脱欧而缩水,反而在这几年逆势上涨。

  数据显示,从2015年到2016年,奥尔特加在伦敦的地产组合由17.9亿英镑增值到了18.8亿英镑,一年上涨了5%。

  从2016年到2017年,这个数字继续上升,达到了19亿英镑。

  仅2018年一年,奥尔特加在英国的资产就增值了9.5%,上涨了1.8亿英镑。

  租金方面,奥尔特加的伦敦资产在脱欧这三年中更是节节攀升。从2015年的6000万英镑涨到了2016年6560万英镑,最终在2018年涨至7440万英镑。

  就在11月,奥尔特加又来英国做一笔大交易,再次买在他最喜欢的伦敦西区。奥尔特加收购了位于伦敦西区的地标写字楼The Post Building,交易金额为6亿英镑(约7.8亿美元,55亿人民币)。

  


  The Post Building

  看来,要成为世界首富,要先学会“卖衣服”,还要学会“炒房”。


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